Når et lejemål skal fraflyttes, opstår der ofte tvivl og uenighed om, hvad der egentlig menes med istandsættelseskravet. Både lejere og udlejere kan have forskellige opfattelser – og i mange tilfælde florerer der flere myter end fakta. Hvem har ansvaret for hvad, hvor meget skal der faktisk gøres, og hvad siger loven egentlig?

I denne artikel dykker vi ned i, hvad istandsættelseskravet dækker over. Vi gennemgår de mest udbredte misforståelser, ser nærmere på lovgrundlaget og forklarer de forskellige niveauer af istandsættelse. Du får også praktiske eksempler fra virkeligheden og konkrete råd til, hvordan både lejer og udlejer kan undgå konflikter, når et lejemål skal afleveres. Målet er at give dig klarhed over reglerne – og aflive de værste myter om istandsættelse.

Du kan læse meget mere om istandsættelse ved fraflytning her >>

Hvad betyder istandsættelseskravet?

Istandsættelseskravet refererer til det ansvar, lejeren har for at aflevere lejeboligen i en bestemt stand ved fraflytning. Kravet handler om, hvor meget lejeren skal udbedre eller forbedre boligen, så den lever op til de betingelser, der enten er aftalt i lejekontrakten eller fastsat ved lov.

Det kan for eksempel indebære, at boligen skal være nymalet, rengjort eller have udbedrede småskader, afhængig af, hvad der er aftalt. Det er vigtigt at forstå, at istandsættelseskravet ikke nødvendigvis betyder, at boligen skal afleveres i samme stand, som da man flyttede ind, men at den skal leve op til de regler og aftaler, der gælder for det konkrete lejeforhold.

Kravet varierer også alt efter, om der er tale om en ny eller gammel lejekontrakt, og om man fx skal aflevere lejemålet “nyistandsat” eller blot “rengjort og i god stand”.

De typiske misforståelser blandt lejere og udlejere

En af de mest udbredte misforståelser blandt både lejere og udlejere er, at lejemålet altid skal afleveres i “nyistandsat” stand ved fraflytning, uanset hvordan det så ud ved indflytning. Dette er dog sjældent tilfældet, da lejeloven i de fleste situationer kun kræver, at lejemålet afleveres i samme stand, som det blev modtaget – medmindre andet er aftalt i kontrakten.

Mange lejere tror fejlagtigt, at de hæfter for almindelig slid og ælde, selvom dette faktisk er udlejerens ansvar. Omvendt tror nogle udlejere, at de kan kræve totalistandsættelse og maling af alle vægge, selv hvis boligen kun har været brugt i kort tid.

Der opstår også ofte forvirring omkring forskellen på almindelig vedligeholdelse og egentlig istandsættelse, hvilket kan føre til uenigheder om, hvem der skal betale for hvad. Disse misforståelser kan nemt føre til konflikter, hvis ikke begge parter kender reglerne og har tydelige aftaler fra begyndelsen.

Hvad siger loven egentlig om istandsættelse?

Når det kommer til istandsættelse ved fraflytning, er det afgørende at forstå, hvad lejeloven egentlig foreskriver – og hvad der ofte blot er en udbredt misforståelse. Ifølge den danske lejelov har lejere som udgangspunkt kun pligt til at aflevere lejemålet i samme stand, som det var ved indflytning, bortset fra den almindelige slid og ælde, der naturligt opstår ved daglig brug.

Det vil sige, at lejeren ikke skal betale for udbedring af normale brugsspor, men kun for skader eller mangler, som skyldes misligholdelse eller unormal brug.

Loven skelner desuden mellem ‘normalistandsættelse’, som typisk indebærer hvidtning, maling og tapetsering, og ‘fuldstændig istandsættelse’, som ofte kræver en mere omfattende renovering.

Det er vigtigt at bemærke, at nyere lejelovgivning har indskrænket udlejers mulighed for at kræve totalistandsættelse ved fraflytning, og at betingelserne for istandsættelseskrav skal stå klart og tydeligt i lejekontrakten.

Særligt for lejemål indgået efter 1. juli 2015 gælder der skærpede krav til, hvad udlejer må kræve, og i praksis betyder det, at lejer kun hæfter for den del af istandsættelsen, der skyldes deres egen brug af boligen – ikke for slid, der allerede var til stede ved indflytning.

Udlejer skal desuden dokumentere eventuelle krav, fx med billeder og flytterapporter, og overholde frister for at fremsætte krav efter fraflytning. Dermed beskytter loven både lejer og udlejer, men det forudsætter, at begge parter kender deres rettigheder og pligter. Kort sagt: Loven kræver ikke, at lejemålet afleveres i bedre stand end ved indflytning, og den almindelige brug må ikke føre til ekstra regning for lejeren.

Få mere info om netto entreprise her.

Forskellen på normal, nødvendig og omfattende istandsættelse

Forskellen på normal, nødvendig og omfattende istandsættelse handler først og fremmest om omfanget af de arbejder, der skal udføres, og hvornår de er påkrævede. Normal istandsættelse dækker over de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som fx maling af vægge eller tapetsering, der følger af almindelig slid og brug.

Det er typisk det, der forventes, når en bolig skal afleveres i samme stand, som den blev modtaget – bortset fra almindeligt slid. Nødvendig istandsættelse går et skridt videre og omfatter reparationer, der er uundgåelige, fordi der er opstået skader eller mangler, som ikke skyldes almindelig brug – for eksempel hvis noget er gået i stykker, eller der er kommet mærkbare pletter eller huller i vægge og gulve.

Omfattende istandsættelse er den mest vidtgående form og indebærer større renoveringer, såsom udskiftning af gulve, sanering af badeværelse eller modernisering af køkken, hvilket typisk kun kan kræves i særlige situationer, og hvor det ofte er udlejer, som har ansvaret og udgiften.

Det er derfor vigtigt at kende forskel på de tre typer, da det har stor betydning for, hvad du som lejer eller udlejer kan forvente og kræve ved fraflytning eller i løbet af lejeperioden.

Hvem har ansvaret – og hvornår?

Ansvaret for istandsættelse afhænger af både tidspunktet i lejeforholdet og af, hvad der specifikt er aftalt i lejekontrakten. Som udgangspunkt har udlejer ansvaret for at vedligeholde ejendommen og sørge for, at boligen er i god stand ved indflytning.

Lejeren har derimod pligt til at behandle lejemålet ordentligt og sørge for almindelig rengøring og mindre vedligehold, såsom at skifte pærer og holde boligen fri for skader, der skyldes uforsvarlig brug.

Når lejer fraflytter, opstår ofte tvivl om, hvor meget der skal istandsættes, og hvem der skal betale. Her spiller det en afgørende rolle, om der er aftalt “normalistandsættelse” eller “nyistandsættelse” ved fraflytning – eller ingen af delene.

Loven sætter grænser for, hvor meget udlejer kan kræve, og i nyere lejeaftaler kan udlejeren som hovedregel kun kræve, at lejeren afleverer lejemålet i samme stand som ved indflytning, bortset fra almindeligt slid og ælde. Det er derfor afgørende at kende både lovens regler og lejekontraktens bestemmelser for at afgøre, hvem der har ansvaret – og hvornår.

Praktiske eksempler fra virkeligheden

I praksis opstår der ofte uenigheder mellem lejere og udlejere om, hvad istandsættelseskravet egentlig indebærer, og flere situationer fra virkeligheden illustrerer tydeligt, hvordan misforståelser kan føre til konflikter. Et klassisk eksempel er lejeren, der har boet i en lejlighed i flere år og ved fraflytning bliver mødt af et krav om fuldstændig maling af alle vægge og lofter, selvom der kun er tale om almindeligt slid.

Her kan lejeren med rette undre sig, hvis boligen var nymalet ved indflytning, men ikke har lidt usædvanlig skade under lejeperioden.

I sådanne tilfælde fastslår loven, at udlejeren kun kan kræve, at lejligheden afleveres i samme stand som ved indflytning, bortset fra almindeligt slid og ælde – og ikke nødvendigvis kræve en totalrenovering.

Et andet eksempel er udlejeren, der forventer, at lejeren også dækker udgifter til reparation af gamle installationer, såsom slidte stikkontakter eller ældre gulve, selvom disse ikke er blevet beskadiget ud over, hvad der må forventes ved normal brug.

Her har lejeren som hovedregel ikke ansvaret, så længe der ikke er tale om misligholdelse.

Omvendt kan der også være tilfælde, hvor lejeren har efterladt vægge med store huller efter opsatte hylder eller lignende, og så er det faktisk lejerens pligt at få dette udbedret, da det går ud over det normale slid. Praksis viser således, at det ofte er detaljerne og dokumentationen, der afgør, hvem der har ansvaret for istandsættelsen, og at både lejere og udlejere kan have glæde af at kende de præcise regler – og ikke mindst at have styr på indflytnings- og fraflytningsrapporterne, som kan blive afgørende beviser, hvis en sag ender i Huslejenævnet.

Gode råd til at undgå konflikter om istandsættelse

En af de bedste måder at undgå konflikter om istandsættelse er at sørge for en tydelig og skriftlig kommunikation mellem lejer og udlejer – allerede fra indflytning. Det er vigtigt at gennemgå lejemålet sammen og lave en detaljeret indflytningsrapport, hvor begge parter noterer eventuelle fejl og mangler.

Gem rapporten og eventuelle billeder, så der ikke opstår tvivl, når lejemålet skal fraflyttes. Undervejs i lejeperioden bør både lejer og udlejer løbende holde hinanden orienteret om vedligeholdelse og eventuelle skader.

Det er også en god idé at sætte sig grundigt ind i lejekontrakten og de gældende regler, så man undgår misforståelser om, hvad “istandsættelse” indebærer. Skulle der alligevel opstå uenighed, kan en saglig dialog og eventuelt inddragelse af en uvildig tredjepart, som f.eks. Huslejenævnet, ofte være med til at finde en løsning, inden konflikten løber løbsk.